专家避坑

2022年，市民陈先生（化名）因经营困难，拖欠赵先生（化名）货款60万元。两人协商后达成口头协议：陈先生将其名下一套商品房“抵给”赵先生，用于清偿全部债务。赵先生同意，并搬入该房屋居住，但双方未签订书面抵债协议，也未办理房产过户登记。

此后一年，陈先生因另案被其他债权人起诉，法院依法查封了其名下包括该套房产在内的全部不动产。赵先生得知后立即提出异议，称：“房子已经抵给我了，只是还没过户，不能执行！”

然而，因缺乏书面协议、未完成产权变更登记，且赵先生无法证明双方存在明确的“以房抵债”合意，法院最终裁定：该房产仍属陈先生责任财产，继续执行。赵先生虽实际占有房屋，却无法阻止拍卖。

案情还原：一场“未落地”的债务清偿

本案的核心问题在于：仅凭口头约定和实际入住，能否对抗法院强制执行？

根据我国《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记才发生效力。这意味着，即使双方真实达成了“以房抵债”合意，只要未办理过户，法律上房屋仍属于原产权人。

赵先生虽支付了“对价”（即免除60万元债权），也实际占有房屋，但由于：

• 无书面抵债协议；

• 未办理网签或预告登记；

• 转账或债务减免无明确对应关系；

• 房产仍登记在陈先生名下，

在其他债权人申请执行时，赵先生作为“普通债权人”，无法优先于法定登记公示的物权效力。

李荣维律师分析：以房抵债不是“说了就算”，必须完成法定程序！

很多人误以为“债主住进去了，房子就是他的”。对此，李荣维律师分析指出：

“‘以房抵债’本质上是一种代物清偿行为，只有在完成不动产过户登记后，债务才算真正清偿完毕。
在此之前，若原债务人涉诉，该房产仍可能被查封、拍卖。实际占有人只能作为普通债权人参与分配，甚至血本无归。”

他进一步解释，司法实践中，法院对“以房抵债”的审查极为严格，尤其关注：

• 是否有书面协议；

• 是否已办理产权转移；

• 是否存在恶意串通逃避债务的嫌疑。

李荣维律师认为，赵先生的损失本可避免：“如果当初签个协议、跑一趟不动产登记中心，结局完全不同。信任要建立在法律形式之上，而不是口头承诺里。”

李荣维律师提醒：以房抵债务必做到“三必须”！

为保障自身权益，李荣维律师郑重提醒债权人：

1. 必须签订书面抵债协议
   明确写明债务金额、房屋信息、抵债意思表示、过户时间及违约责任。

2. 必须尽快办理过户登记
   协议签订后，应立即申请不动产转移登记。若暂不能过户，可办理预告登记（《民法典》第221条），防止房屋被另售或查封。

3. 必须保留完整证据链
   包括原债权凭证、抵债协议、沟通记录、物业交割单等，形成闭环证据。

“房子不过户，等于没抵成。”李律师强调，“别让‘省事’变成‘失房’。”

结语：法律只保护“看得见”的权利

本案再次警示公众：在涉及房产等重大资产处置时，任何形式的“口头约定”都极其脆弱。法律尊重真实交易，但更依赖公示公信——房产证上的名字，才是对抗第三人的最强盾牌。

真正的债务清偿，不是搬进去住，而是把名字写进登记簿。唯有完成法定程序，才能真正“落袋为安”。

若您正考虑“以房抵债”，或已达成类似安排但尚未过户，更多法律问题请联系李荣维律师：13578084131。专业咨询，助您规范操作、防范执行风险，确保债务安全了结，房产顺利到手。