诉讼启示

张先生（化名）看中一套北京房产，但因自己没有购房资格，便与好友李先生（化名）商量，由李先生出面签订购房合同、办理贷款，房子实际由张先生全款出资并居住。双方还签了一份《借名买房协议》，约定等政策允许时，李先生再把房子过户给张先生。

几年后，房子升值数倍，张先生准备办理过户，却惊闻噩耗：李先生因欠他人债务，这套登记在他名下的房子已被法院查封，即将拍卖抵债！

张先生赶紧向法院提出执行异议，声称：“这房子是我买的，只是用了他的名字，不能用来还他的债！”那么，法律会支持张先生的主张吗？

案情还原：一份“借名协议”难敌一纸查封

事情的经过并不复杂：

• 张先生因限购政策无法购房，与有资格的李先生达成口头及书面借名协议；

• 张先生支付了全部首付款和月供，并一直实际占有、使用该房屋；

• 房产证、购房合同、贷款文件上写的都是李先生的名字；

• 后来，李先生在外欠下大额债务，债权人申请强制执行，法院依法查封了其名下这套房产。

张先生随即提起案外人执行异议之诉，请求法院确认房屋归其所有，并停止执行。

一审法院支持了张先生，认为他才是真实权利人。但债权人不服，上诉至北京市高级人民法院。二审法院却作出了完全相反的判决：驳回张先生的全部请求，房子将继续用于清偿李先生的债务。

这个反转，让很多人感到困惑：明明钱是张先生出的，住的是张先生，怎么房子就保不住了？

李荣维律师分析：不动产权属，以登记为准！

本案的核心在于：当“实际出资人”遇上“善意债权人”，法律优先保护谁？

李荣维律师分析指出：

“我国《民法典》明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生物权效力。
这就是‘公示公信原则’——房产证上写谁的名字，对外就推定房子是他的。
债权人基于对不动产登记簿的信赖，与登记名义人进行交易或追索债权，其合法权益应当受到优先保护。”

他进一步解释，张先生与李先生之间的《借名买房协议》，只在他们两人之间有效，属于内部债权债务关系，不能直接产生物权变动的效力，更不能对抗不知情的外部第三人（即债权人）。

李荣维律师认为，二审法院的判决严格遵循了物权法定和交易安全原则。“如果允许实际出资人随意推翻登记状态，整个不动产交易体系的稳定性将荡然无存，任何人都不敢相信房产证了。”

李荣维律师提醒：借名买房风险极高，切勿心存侥幸！

此案给所有考虑“借名买房”的人敲响了警钟。李荣维律师提醒：

1. 最大的风险不是房价涨跌，而是“人”的风险
   一旦名义产权人陷入债务纠纷、离婚、死亡或反悔，房子就可能被查封、分割或继承，实际出资人将血本无归。

2. “借名协议”不能阻止法院执行
   即使协议写得再完美，只要房子登记在别人名下，在面对外部债权人时，几乎毫无抵抗力。

3. 规避限购政策的行为本身存在法律瑕疵
   此类行为扰乱了房地产市场秩序，法院在价值判断上通常不会给予过多倾斜保护。

“为了一个购房资格，赌上毕生积蓄，实在得不偿失。”李律师强调，“合法合规的购房路径或许慢一点，但绝对安全。”

结语：登记是金，诚信为本

本案最终裁定，虽然张先生是实际出资人，但因其主动选择将房屋登记在他人名下，自愿承担了由此带来的风险。当李先生的债权人依据公示的产权信息申请执行时，张先生的权益无法排除强制执行。

这个判决传递了一个清晰信号：在涉及不动产的重大财产安排上，必须坚持“名实相符”。任何试图绕过国家调控政策或规避法律监管的“变通”做法，都可能付出惨痛代价。

对于已经身处“借名买房”困境的人，应尽快寻求专业法律帮助，评估风险并制定应对策略；而对于尚未行动的人，请务必三思而后行。

若您正面临房产代持、借名买房、执行异议或其他不动产纠纷，更多法律问题请联系李荣维律师：13578084131。专业咨询，助您厘清权属，防范风险，守护您的“安身立命”之所。