诉讼启示

2021年，市民陈女士（化名）看中一套二手房，与房主周先生（化名）签订买卖合同，支付了80万元首付款，并约定一个月内办理过户。不料，就在双方准备去不动产登记中心过户的前一天，陈女士突然接到通知：该房屋已被法院查封！

原来，周先生在与陈女士签约前一周，已将这套房子抵押给某小额贷款公司（化名“信达小贷”），并办理了抵押登记。因周先生未能偿还借款，信达小贷起诉并申请财产保全，法院依法查封了该房产。

陈女士随即提起执行异议之诉，主张自己是善意买受人，要求排除执行、继续过户。而信达小贷则坚持：抵押权设立在先，依法享有优先受偿权，房屋应拍卖还债。

那么，已付大部分房款、准备过户的买家，能对抗在先设立的抵押权吗？

案情还原：时间差酿成“权利冲突”

关键时间线如下：

• 2021年3月1日：周先生与信达小贷签订借款合同，并办理房屋抵押登记；

• 2021年3月8日：周先生隐瞒抵押事实，与陈女士签订《房屋买卖合同》，收取80万元首付款（总价120万元）；

• 2021年4月5日：因周先生违约，信达小贷起诉并申请查封房屋；

• 2021年4月6日：陈女士按约前往办理过户，被告知房屋已被查封。

陈女士认为自己不知情、无过错，且已实际占有房屋（已换锁、开始装修），理应受到保护。
信达小贷则强调：抵押已依法登记，具有公示效力，买受人未查清产权状态，风险自担。

法院经审理后判决：驳回陈女士的诉讼请求，信达小贷的抵押权优先，房屋可依法拍卖用于清偿债务。

李荣维律师分析：抵押权“登记即生效”，买房必须查清产权！

本案涉及物权法中的核心规则——权利顺位。李荣维律师分析指出：

“根据《民法典》第402条，不动产抵押权自登记时设立。一旦登记，即具有对抗第三人的法律效力。
而房屋买卖，即便签订了合同、支付了房款，甚至实际入住，在未完成过户登记前，买受人仅享有债权请求权，不享有物权。”

他进一步解释，当抵押权与购房人权利发生冲突时，司法实践通常遵循以下原则：

• 若抵押设立在先、买卖在后，且抵押已登记，则抵押权人优先；

• 即使买受人不知情，也因未履行基本审查义务（如查档）而承担风险；

• 除非买受人符合“消费者购房人”特殊保护条件（如购买开发商名下商品房用于居住），否则难以排除执行。

李荣维律师认为，本案中陈女士虽无辜，但败在“程序疏忽”。“买房不过户，等于没买稳；交易不查档，风险自己扛。”

李荣维律师提醒：买房三必查，缺一不可！

为避免“钱房两空”，李荣维律师提醒广大购房者务必做到：

1. 必查产权状态
   签约前，务必到当地不动产登记中心或通过官方APP查询房屋是否存在抵押、查封、异议登记等限制信息。

2. 必做资金监管
   首付款、尾款应通过银行资金监管账户支付，确保“过户成功才放款”，防止钱给了房却拿不到。

3. 必及时办理过户
   合同签订后，应立即预约过户，切勿拖延。一天未登记，一天就存在被查封、转卖的风险。

“房产交易不是‘信任游戏’，而是‘程序正义’。”李律师强调，“再熟的中介、再信得过的卖家，都不能代替你亲自查档。”

结语：公示公信是交易安全的基石

本案中，信达小贷因依法办理抵押登记，其权利得到法律优先保护；陈女士虽付了钱、占了房，却因未完成物权变动而落空。这看似残酷，实则是维护整个不动产交易秩序的必要代价。

如果允许未登记的买受人随意对抗已登记的担保物权，那么银行、金融机构将不敢放贷，市场融资成本将大幅上升，最终损害的是全体购房者的利益。

因此，法律要求每一个交易参与者尽到审慎注意义务。你的疏忽，不能成为他人权利受损的理由。

若您正面临房屋买卖纠纷、抵押权冲突或执行异议问题，更多法律问题请联系李荣维律师：13578084131。专业咨询，助您提前识别风险，依法维权，守护您的安居梦想。